Thursday, September 22, 2011

Real Estate

  A. Permukiman dan Perumahan
- Suatu Suatu Perumahan Perumahan atau atau kelompok kelompok rumah rumahyang yang berfungsi berfungsi sebagai sebagai lingkungan lingkungantempat tempat tinggal tinggal yang yang dilengkapi dilengkapi dengan dengan sarana sarana dan dan prasarana prasarana lingkungan lingkungan  ( UU No. 2 / No. 2 / th th 92 )
- Bagian Bagian dari dari lingkungan lingkungan hidup hidup di di luar luar kawasan kawasan lindung lindung baik baik kota kota atau atau desa desa berfungsi berfungsi sebagai sebagai tempat tempat kegiatan kegiatan yang yang mendukung mendukung kehidupan kehidupan  (Doxiadis Doxiadis)
- Permukiman, daerah tempat bermukim: daerah ini baik sekali sbg - penduduk; 2 perihal bermukim.(KUBI)


         Pemukiman sering disebut perumahan dan atau sebaliknya. Pemukiman berasal dari kata housing dalam bahasa Inggris yang artinya adalah perumahan dan kata human settlement yang artinya pemukiman.Perumahan memberikan kesan tentang rumah atau kumpulan rumah beserta prasarana dan sarana ligkungannya. Perumahan menitiberatkan pada fisik atau benda mati, yaitu houses dan land settlement. Sedangkan pemukiman memberikan kesan tentang pemukim atau kumpulan pemukim beserta sikap dan perilakunya di dalam lingkungan, sehingga pemukiman menitikberatkan pada sesuatu yang bukan bersifat fisik atau benda mati .

yaitu manusia (human)Dengan demikian perumahan dan pemukiman merupakan dua hal yang tidak dapat dipisahkan dan sangat erat hubungannya, pada hakekatnya saling melengkapi.

B. Real Estate
           Beda Properti dan Real Estate :baik PROPERTI dan REAL ESTATE sebenarnya menunjuk kepada satu pemahaman yg sama dan secara sederhana bisa disebut juga sebagai BANGUNAN.

BANGUNAN disini merujuk kepada "segala bentuk bangunan fisik baik yg berupa permanen, semi permanen ataupun sementara, beserta bumi dimana dia berdiri sampai dengan kedalaman tidak terhingga" (kalau langit/udara diatasnya apakah termasuk hak BANGUNAN tsb, untuk sementara penulis belum bisa menjawab, mungkin di lain waktu)

       PROPERTI pada awalnya merujuk dari kata aslinya dalam Bahasa Inggris yaitu PROPERTY sebenarnya lebih mengarah ke aspek legal/hukum berupa hak dan kepemilikan atas suatu bangunan.

         REAL ESTATE berasal dari serapan Bahasa Inggris dalam kata yg persis sama, yg sebenarnya jg merupakan kata serapan yg pada mulanya bersumber dari Bahasa Spanyol. REAL = royal = kerajaan, ESTATE = tanah (pertanian/kebun). sehingga bisa diartikan sebagai suatu kawasan tanah yg dikuasai oleh raja, bangsawan, dan landlord (tuan tanah pada jaman feodal diabad pertengahan) atau yg dikuasai oleh para konglomerat, orang kaya dan rakyat jelata pada umumnya walaupun dalam porsi yg sangat timpang dan kecil (di jaman industri dan jaman informasi saat ini).

         Jadi jelas disini baik kata properti dan real estate merujuk kepada pengertian yg sama yaitu bangunan (baik berupa hak kepemilikannya beserta tanah dimana dia berdiri).namun akhir akhir ini telah terjadi pergeseran makna (yg sebenarnya tidak berarti negatif), properti lebih mengarah kepada suatu bangunan single atau masif , misal 1 unit rumah sederhana tipe 36, atau sebuah rumah mewah seorang konglomerat dengan halaman seluas berhektar hektar dan harga puluhan milyar rupiah, atau 1 unit ruko, atau 1 building setinggi 30 lantai, atau 1 komplex mall atau 1 komplex hotel dsb. arti properti lebih mengarah kepada suatu bangunan yg lebih banyak/dominan (baik dari segi harga atau volumenya) komposisi bangunannya itu sendiri dibanding tanahnya. sedangkan real estate lebih diartikan suatu kompleks bangunan yg memiliki lanskap (tanah dan lingkungannya : taman, jalan, saluran air) dengan kompiosisi yg dominan, contoh praktis istilah ini apabila kita menyebut 1 kata real estate orang awam kebanyakan akan membayangkan suatu kawasan perumahan yg luas dan indah.

      A. Pengertian Real Estate
        Real estat merupakan salah satu bentuk dari aset. Perwujudan real estat ini tidak hanya berupa kepemilikan hunian mewah, karena pada essensinya, real estat adalah hak untuk memiliki sebidang tanah dan memanfaatkan apa saja yang ada didalamnya. Sebagai salah satu bentuk aset, real estat telah mengalami perkembangan seiring dengan munculnya berbagai teknologi dan informasi yang terjadi di seluruh penjuru dunia.

       Istilah ’Real Estate’ ini sendiri berasal dari istilah “tenure”, yang muncul di Inggris pada masa pemerintahan raja-raja dan kaum bangsawan Inggris yang menguasai tanah penduduk sekitar, dan kemudian lebih dikenal dengan istilah ‘real estate’ di daratan Amerika.

          Perkembangan sektor real estat di Indonesia, belakangan hari ini menunjukkan tanda-tanda yang positif. Titik nadir property crash yang terjadi di Indonesia telah berakhir. Sektor properti Indonesia telah bangkit kembali, setelah sekian lama terpuruk dalam kondisi ekonomi bangsa Indonesia yang mengalami krisis sejak 1997 yang lalu. Seiring dengan terbitnya harapan terhadap perbaikan pemerintahan yang baru, kita dapat melihat beberapa ‘pemain besar’ telah melakukan start awal yang baik, khususnya investor yang menanamkan investasinya di bidang real estat.Apa yang dapat kita amati dari statemen diatas ? Sebuah perubahan strategi, terutama dalam bidang investasi. Sebagai sebuah kosakata, strategi diartikan sebagai tindakan untuk mengantisipasi suatu problem, yang disusun dengan perencanaan dan tujuan yang matang, untuk memperoleh hasil yang diharapkan.

        Lebih dari sekedar strategi, buku ini tidak akan membicarakan mengenai contoh-contoh strategi di bidang investasi real estat, karena strategi, sebagai suatu ilmu perang, akan selalu berubah menyesuaikan medan perang yang dihadapinya, menyesuaikan situasi dan kondisi yang ada di suatu tempat. Kita akan memulai sebuah perjalanan, yang akan menuju kepada tujuan mengapa kita perlu melakukan investasi real estat.

       Real Estate berasal dari serapan Bahasa Inggris dalam kata yang persis sama, yang sebenarnya juga merupakan kata serapan yang pada mulanya bersumber dari Bahasa Spanyol. REAL = royal = kerajaan, ESTATE = tanah (pertanian/kebun). sehingga bisa diartikan sebagai suatu kawasan tanah yang dikuasai oleh raja, bangsawan, dan landlord (tuan tanah pada jaman feodal diabad pertengahan) atau yang dikuasai oleh para konglomerat, orang kaya dan rakyat jelata pada umumnya walaupun dalam porsi yang sangat timpang dan kecil (di jaman industri dan jaman informasi saat ini). 

        Real estate diartikan suatu kompleks bangunan yg memiliki lanskap (tanah dan lingkungannya : taman, jalan, saluran air) dengan kompiosisi yg dominan, contoh praktis istilah ini apabila kita menyebut 1 kata real estate orang awam kebanyakan akan membayangkan suatu kawasan perumahan yg luas dan indah.
Pada dasarnya real estate merupakan suatu kawasan yang dikhususkan sebagai kawasan perumahan dan pemukiman yang dikembangkan menjadi suatu komplrks bangunan yang terpadu denfan lanskap tersendiri (tanah dan lingkungannnya) dengan komposisi yang dominan. 

Real estate adalah bentuk investasi di bidang properti. Keuntungannya, bentuk investasi ini sangat likuid alias mudah diuangkan. Selain itu harganya tidak pernah turun, bahkan cenderung naik. Uang yang diperoleh berdasarkan penyewaan atau penjualan properti kita. Kerugiannya, investasi ini cenderung butuh biaya operasional yang rutin untuk merawat properti. Apabila tidak pandai mengatur cashflow properti, maka bisnis ini akan menghasilkan kerugian meskipun tidak dalam jumlah yang besar.

       Real estate ditujukan bagi investor yang mencari resiko yang kecil, pendapatan yang stabil, modal yang kembali. Hanya saja real estate tidak mampu menghasilkan pendapatan yang sangat besar dalam waktu yang singkat. Investor juga harus meluangkan waktu dan tenaganya untuk mengurusi real estate.

         Kita harus menyadari bahwa, sebenarnya, kita tidak benar-benar dapat memiliki sebuah real estat, bahkan meskipun kita telah melakukan perjanjian jual beli terhadapnya. Apakah benar demikian ? Meskipun kita telah membeli sebidang tanah, akan tetapi kenyataannya adalah kepemilikan tanah tersebut tetap dimiliki oleh pemerintah. Meskipun nama kitalah yang tertulis diatas lembaran sertivikat tanah, kita tetap harus membayarkan pajak atas tanah tersebut kepada pemerintah setiap tahunnya. Inilah yang menunjukkan bahwa sebenarnya kita tidak benar-benar dapat memiliki sebuah real estat. Pemerintah yang sebenarnya merupakan pemilik ‘real estat’.Pajak yang dibayarkan atas tanah ini pun berbeda-beda besarnya, tergantung pada penggolongan kelas jalan yang ada didepan tanah tersebut, dan juga peruntukkan bangunan yang ada diatasnya. Pajak atas tanah yang diatasnya terdapat bangunan ruko atau kantor sewa yang ada didepan jalan propinsi misalnya, sudah tentu mempunyai perbedaan besar pembayarannya dengan sebidang tanah dengan bangunan rumah tinggal yang terletak didepan sebuah jalan lingkungan. 

          “Pada dasarnya, sepetak tanah pun seharusnya dapat disebut sebagai sebuah real estat” Seperti telah dijelaskan diatas, bahwa ‘real estat’, adalah tanah, dan segala sesuatu yang terdapat diatasnya, yang dapat diolah dan dimanfaatkan. dengan aturan-aturan tertentu. Di Indonesia, orang sering mengartikan ‘real estat’ dalam bentuk bangunan yang mewah, megah, dan hanya dimiliki oleh golongan menengah keatas. Peng-artian ini sebenarnya keliru, karena pada dasarnya, sepetak tanahpun adalah sebuah real estat. Kekeliruan pengartian tersebut disebabkan karena istilah dan penamaan ‘Real Estat’ lebih sering digunakan oleh kalangan pengembang perumahan di Indonesia, terhadap model dan jenis rumah dari golongan mewah.

       Hal inilah yang menyebabkan munculnya konotasi bahwa ‘real estat’ harus selalu berarti bangunan mewah. Peng-istilahan kata-kata ‘real estat’ terhadap model bangunan mewah ini memang bertujuan untuk meningkatkan imej, citra dari bangunan atau kompleks perumahan tersebut. Akan tetapi, kembali kepada asal katanya, istilah real estat ini semestinya berlaku untuk segala jenis kepemilikan tanah, dan berbagai macam bentuk benda yang ada diatasnya.

B. Pihak-Pihak Yang terlibat dalam Real Estate
 Developer ialah pihak pengembang yang mengawali pembangunan usaha real estate.
 Kontraktor ialah pihak yang melaksanakan pembangunan fisik usaha real estate.
 Konsultan ialah tempat developer melakukan konsultasi terhadap hal-hal yang berkaitan dengan real estate.
 Advokat ialah pihak yang mengurusi masalah hukum usaha real estate
 Manajemen Pembiayaan ialah pihak yang mengurusi keuangan
 Broker/pialang ialah pihak yang mempertemukan penjual dengan pembeli usaha real estate
 Inverstor ialah pihak yang mendanai usaha real estate dengan mengharapkan keuntungan real estate
 Perbankan ialah media yang digunakan oleh broker/pialang dalam melakukan transaksi dengan si pembeli.


Dalam usaha real estate, Investor mendanai permodalan developer untuk mengadakan sebuah proyek. Developer sendiri, dalam menjalankan kegiatannya dibantu oleh konsultan dan advokat. Konsultan yang dimaksud di sini adalah tempat konsultasi permasalahan yang menyangkut fisik proyek. Sedangkan advokat lebih menekankan pada aspek hukum dan legalitas.

Setelah semua proses tahap awal pelaksanaan proyek real estate, maka kontraktor yang akan mengeksekusi bangunan fisik proyek yang telah dirancang oleh pihak developer. Kemudian dalam menjalankan usaha real estate, developer biasanya memanfaatkan manajemen pembiayaan untuk mengatur semua masalah keuangan proyek real estate. Selanjutnya, manajemen pembiayaan yang akan meneruskan ke broker atau pialang untuk meneruskan penjualan ke pembeli. Pembeli pun kemudian akan berhubungan dengan pihak perbankan dalam melakukan transaksi.

C. Kelompok-kelompok Terkait
 Kelompok Infrastruktur Publik/Public Infrastucture Group
Kelompok Infrastruktur Publik yang merupakan kisaran jasa yang variatif yang biasanya disediakan sector public (pemerintah) dengan maksud agar pembangunan real estate dapat berjalan secara efisien. Di dalamnya termasuk pembangunan jalan-jalan, system transportasi, fasilitas komunikasi, ketentuan yang berkenaan dengan air PAM/air tanah, listrik, drainase, dan sebagainya

 Kelompok Pengembang/ Space Production Group dalam Real Estate
Space Production Group yang merupakan kelompok yang terdiri dari 3 kelompok kecil utama yaitu skills, material dan capital (modal). Skills dalam hal ini adalah semua perdagangan dan profesi yang memberikan sumbangan terhadap pembangunan dan beroperasinya real estate seperti surveyor, broker, manajer, arsitek, pengacara, penilai, agen pemasaran, dan pedagang yang berskala besar. Material terdiri dari orang-orang yang bertanggung jawab terhadap produksi dari semua komponen pembangunan real estate mulai dari tanah dan semen, sampai dengan sistem manajemen pembangunan yang rumit dan memerlukan keahlian. Capital yang disediakan di pasar real estate dapat tersedia dalam berbagai bentuk yang berbeda, dari kredit yang diberikan oleh perorangan, fasilitas overdraft, KPR, penggunaan ruangan secara bersama-sama dan sebagainya. 

 Pengguna Ruangan di Masa yang Akan Datang/Future Users 
Future Users adalah mereka yang membentuk permintaan atas properti dimasa yang akan datang. Gejala itu dicerminkan pada perubahan yang bersifat progresif pada penggunaan real estate, seperti perubahan atas perumahan ke dalam perkantoran yang akan menyebabkan pembangunan kembali sebagai bagian dari suatu komplek bangunan komersial. Penilai harus waspada terhadap bekerjanya unsur semacam itu karena gejala semacam itu akan menyebabkan terjadinya kekuatan dinamis yang besar di dalam pasar.

 Kelompok Pengguna Ruangan/Colective Users
Coollective users dalam real estate merupakan kelompok yang membentuk suatu kesatuan agar memperoleh suatu tujuan tertentu atau keuntungan yang berhubungan dengan penggunaan ruangan. Misalnya, kelompok pemrotes menghalangi suatu pembangunan perumahan atau real estate yang akan mengancam bisnisnya, pengembang pasar yang besar sering membentuk kelompok industri untuk mengamankan baik secara politis maupun untuk memperoleh keuntungan ekonomis, dan sebagainya

 Pemakai Ruangan/Space Consumer
Space consumer dibagi kedalam 3 kategori, yaitu space users, collective users, dan future users. Space users adalah mereka yang menginginkan membeli semua real estate yang disewakan. Ketika mereka berada pada posisi untuk membeli ruangan, mereka akan mengkajinya dan menilai semua kemungkinan yang ada pada daerah sasaran. Beberapa penggunaan ruangan tersebut akan memakan biaya tinggi, sedang yang lainnya akan berbiaya rendah, dan pilihan akan merupakan sebuah trade off yang diperoleh dari penggunaan potensial. Contohnya, pengusaha kecil akan memulai usahanya dengan menggunakan ruang usaha dengan biaya rendah, letak yang kurang strategis dan lingkungan yang kurang menyenangkan. Dengan berkembangnya bisnis dan meningkatnya kekayaan, faktor lain akan dipertimbangkan seperti prestise, promosi dan sebagainya. Pemikiran yang demikian juga akan berlaku pada pembeli rumah

D. Bisnis Properti dan Real Estate oleh Broker Real Estate
     Dana investasi real estate atau lebih dikenal secara umum dengan istilah Real Estate Investment Trust atau biasa disebut REITs merupakan instrumen investasi berupa surat berharga yang dapat dibeli oleh investor dari perusahaan realestat yang menerbitkan REITs. Surat berharga ini mirip dengan surat saham yang mencerminkan kepemilikan atas sebuah perusahaan tertentu. Salah satu keunggulan REITs adalah perlakuan khusus perpajakan, dimana disejumlah negara, instrumen REITs ini bebas dari pajak penghasilan.
Struktur REITs ini adalah mirip dengan reksadana namun penempatan asetnya adalah pada instrumen properti. Sebagaimana layaknya sebuah perusahaan, maka REITs ini dapat bersifat "terbuka" yaitu dapat ditawarkan / diperdagangkan di bursa saham ataupun bersifat "tertutup".

      Saat ini, pasar modal Indonesia memang belum mengenal wahana investasi REITs. Di luar negeri secara tradisional, REITs pada umumnya dikenal sebagai reksa dana (tertutup) yang dibentuk secara khusus untuk memiliki aset properti, mortgage atau keduanya (Chan, Erikson dan Wang 2003). Konsep inilah umumnya dipakai di Amerika Serikat, Australia, Hong Kong, Jepang, dan Singapura. Di Jepang misalnya, REITs didefinisikan sebagai ”kumpulan uang pemodal yang dikumpulkan oleh perusahaan investasi atau manajer investasi dan diinvestasikan ke dalam aset properti, di mana sewa dan hasil penjualan dari aset properti tersebut dikembalikan ke pemodal sebagai dividen.” Salah satu keunggulan REITs adalah perlakuan khusus perpajakan. Di sejumlah negara, REITs tidak dikenakan pajak penghasilan pada tingkat perusahaan dan pendapatan berupa dividen yang diterima pemodal dikenakan pajak. Namun, untuk menikmati perlakuan khusus tersebut, REITs diharuskan membatasi kegiatan operasional dan investasinya.

STUDI CASE

Benefit Investasi di Sektor Properti
       Michael Riady memilih berinvestasi pada bisnis real estate, karena menghadirkan banyak benefit, antara lain: Pertama, Certainty, yakni karena real estate menghasilkan arus kas yang stabil dan dapat diprediksi, misalnya uang sewa per bulan. Kedua, real estate merupakan tangible asset, yang wujudnya jelas terlihat, Real estate juga merupakan investasi yang sangat leverageable, atau sangat bisa menggunakan utang. Misalnya dari proyek Rp12 triliun, yang modal sendiri hanya Rp2 triliun saja. Real estate juga merupakan aset yang sangat mudah diterima sebagai jaminan pinjaman, berbeda dengan aset lainnya. Real estate juga menjanjikan capital gain jika kemudian dijual pada harga lebih tinggi, ataupun menghasilkan income jika disewakan kepada tenant. Benefit lainnya yakni real estate relatif mudah untuk dipelihara, antara lain dibersihkan dan direnovasi. Real estate juga investasi yang likuid. Jika banyak yang mengatakan real estate adalah investasi tidak likuid, maka tidak sepenuhnya benar karena real estate bisa menjadi likuid jika lokasinya strategis. Selain itu, real estate merupakan simbol dari financial power, contohnya lihat saja orang-orang terkaya di dunia, pasti mereka mempunyai bisnis properti. 
   Jenis-jenis Investasi Real Estate
          Berinvestasi dalam sektor properti bisa mengambil berbagai macam bentuk, mulai dari hard assets, surat utang, saham, REIT, hingga private equity. Keuntungan yang diperoleh bermacam-macam, tergantung dengan tipe investasinya, bisa berupa capital gain, imbal hasil suku bunga, dan dividen. Dalam bisnis ini juga dikenal real estate food chain, yakni macam-macam bisnis properti yang saling berkaitan dan punya return dan risiko yang berbeda. Diantara yang risiko dan returnnya paling rendah yakni broker properti, yang melakukan perantara transaksi jual beli. Selanjutnya ada pula Permits Specialist, yang berperan dalam mengurus perizinan. Kemudian ada pula pihak Land Clearing, yang melakukan pembersihan lahan. Selain itu, ada pula yang berinvestasi hanya dalam bentuk tanah saja. Terakhir, yang returnnya paling tinggi namun juga paling berisiko yakni Developer.
 Siklus Properti
       Properti, baik itu apartemen, mall, gedung perkantoran, hotel, gedung kantor maupun perumahan, punya siklusnya masing-masing. Ada kalanya properti tersebut sedang booming, namun ada kalanya juga pasarnya kemudian jenuh karena sudah oversupply. Misalnya, kehadiran strata mall yang mengalami booming pada sekitar tahun 2004-2005, kemudian lambat laun mengalami kejenuhan akibat sudah oversupply. Lalu bagaimana cara memprediksi sektor properti mana yang bakalan booming dalam perekonomian? Bagi tiap jenis properti, mempunyai kriteria masing-masing supaya bisa berkembang dengan baik. Untuk properti jenis Office, Industrial dan Hotel, kriteria supaya booming adalah dalam kondisi sebagai berikut: stabilitas politik yang baik; kepastian hukum;regulasi yang pro-bisnis; infrastruktur; banyaknya FDI; banyak turis; serta keamanan dan kedamaian terjamin. Kemudian, untuk properti jenis Mall, maka supaya booming kriterianya antara lain: terdapat ekspansi ritel baik domestik maupun ritel, tingkat pengangguran rendah, konsumsi yang tinggi, berkembangnya credit card, serta permintaan akan lifestyle. Sementara itu, properti residential bisa booming karena memang itu kebutuhan dasar, atau dari meningkatnya kebutuhan para ekspatriat akan tempat tinggal.

SUMBER : MEDIA INTERNET, TULISAN ILMIAH, DAN BAHAN AJAR
- http://cepiar.wordpress.com/
- http://informativearticles.net/id/
- http://id.wikipedia.org
- http://www.vibiznews.com/index.php
- http://www.didikekotjahjono.com/2008/06/beda-properti-dan-real-estate.html
- www. Petra Christian University Library - /jiunkpe/s1/eman/2008/jiunkpe-ns-s1-2008-31403020-10901-jasa_broker-chapter2.pdf
- KAMUS UMUM BAHASA INDONESIA
- Artikel dan bahan ajar lainnya

1 comment: